家は資産になるけど、老後の借金にもなる。リバースモーゲージから考える住宅ローンの出口戦略

家を買う時、多くの人がまず考えるのは、毎月の住宅ローン返済額です。

「月々いくらなら払えるか」
「家賃と比べてどうか」
「ボーナス払いは使うべきか」
「変動金利か固定金利か」

もちろん、これらはめちゃくちゃ大事です。

ただ、最近リバースモーゲージの記事を読んで、改めて思いました。

家は買う時だけでなく、老後にどう使うかまで考えておかないと危ない。

リバースモーゲージとは、簡単に言うと、自宅を担保にお金を借りる仕組みです。

毎月の返済は基本的に利息のみ。
元本は亡くなった後に、自宅を売却するなどして返済します。

一見すると、老後の生活費が足りない時の便利な制度に見えます。

例えば、住宅ローンの返済が月9万円あった人が、リバースモーゲージに借り換えることで、月4万円程度の利息支払いだけで済むケースもあります。

毎月の負担が軽くなる。
年金生活でも少し余裕が出る。
住み慣れた家にも住み続けられる。

ここだけ見ると、かなり魅力的です。

でも、この記事で怖いと思ったのは、利息の総額です。

リバースモーゲージは、毎月の支払いが軽く見えても、長く利用すればするほど利息が積み上がります。

使う年齢が早ければ早いほど、支払い期間が長くなります。
借りる金額が大きければ大きいほど、当然利息も大きくなります。

記事では、利用目的によっては総利息が1000万円を超えるケースもあると紹介されていました。

ここがリバースモーゲージの大きなワナです。

月々は楽になる。
でも、人生トータルで見ると高くつく可能性がある。

これは住宅ローンにも似ています。

家を買う時に「月々15万円なら払える」と考えても、35年、40年、43年という長い期間で見れば、金利の影響はかなり大きいです。

特にこれからの時代は、金利上昇も無視できません。

リバースモーゲージの多くは変動金利です。
つまり、金利が上がれば、毎月支払う利息も増える可能性があります。

普通の住宅ローンには、返済額の急上昇を抑える5年ルールがある場合もありますが、リバースモーゲージは利息だけを払う仕組みなので、金利上昇の影響を受けやすいです。

最初は「月4万円なら余裕」と思っていても、金利が上がれば負担が増える。

年金収入が増えにくい中で、これはかなり怖いです。

さらにもう一つ考えたいのが、本当にその家に住み続けられるのかという問題です。

若い時は、老後もずっと今の家に住むつもりで家を買います。

でも実際には、高齢になると状況が変わります。

入院するかもしれない。
介護が必要になるかもしれない。
施設に入る可能性もある。
配偶者が亡くなって、一人で広い家に住むのが難しくなるかもしれない。

つまり、リバースモーゲージは「自宅に住み続けること」が前提ですが、老後はその前提が崩れることがあります。

だからこそ、家を買う時点で考えておきたいのは、住宅ローンの入口だけではありません。

出口戦略です。

将来、その家は売れるのか。
貸せるのか。
子どもが住む可能性はあるのか。
夫婦2人になった時も住みやすいのか。
老後に階段や立地が負担にならないか。
ローン完済前に収入が減った時、どうするのか。

ここまで考えておくことが、これからの住宅購入ではかなり重要だと思います。

リバースモーゲージ自体が悪い制度というわけではありません。

自宅を相続する人がいない。
家を売らずに住み続けたい。
老後資金が不足している。
他に資金調達の手段がない。

こういう人にとっては、有効な選択肢になる場合もあります。

ただし、安易に使うのは危険です。

特に、

「借りられるから借りる」
「月々の支払いが軽くなるから使う」
「老後資金が不安だからとりあえず使う」

この考え方は危ないです。

リバースモーゲージを考える前に、まずは別の選択肢も考えるべきです。

例えば、自宅を売却して住み替える。
より安い家に移る。
賃貸に切り替える。
生活費を見直す。
子ども世代と相談する。
必要な分だけ小さく借りる。

大事なのは、制度を使うことではなく、老後の家計を守ることです。

僕自身も、これから住宅ローンを背負う立場として、今回の記事はかなり考えさせられました。

家を買う時は、どうしても理想の間取りや立地、月々の返済額に目が行きます。

でも本当に大事なのは、

この家は、老後の自分たちを助けてくれるのか。
それとも、老後の家計を苦しめるのか。

ここだと思います。

家は資産になります。

でも、使い方を間違えれば、老後の借金にもなります。

だからこそ、住宅ローンを組む前から、老後の出口まで考えておきたい。

60歳までに2,000万円を作るためにも、家を買うことだけで満足せず、
家計・住宅ローン・老後資金をセットで考える力が必要だと感じました。

家を買うことはゴールではなく、長い家計管理のスタートです。
リバースモーゲージの記事を読んで思ったのは、老後に困ってから考えるのでは遅いということ。
住宅ローンを組む前から、「この家を将来どう使うのか」まで考えておく。
それが、普通のサラリーマンが老後のお金で詰まないための大事な戦略だと思います。

家 社長・投資家